✅ 2025년 부동산 세법 핵심 요약 - 실수요자 필독
1. 매매 중 용도변경 시 비과세 기준 완화
- 변경 내용: 잔금일 기준 → 계약일 기준으로 비과세 여부 판단
- 적용 조건: 2025년 2월 28일 이후 매매계약분부터 적용
- 효과: 매매 중 상가로 용도변경해도 비과세 유지 가능 (단, 멸실 후 토지 양도는 비과세 불가)
2. 혼인·동거봉양 합가 시 비과세 특례 요건 강화
- 강화된 요건: 합가 당시 양측 모두 1주택자여야 비과세 특례 인정
- 주의사항: 기존에 2주택 이상 보유했던 경우 특례 적용 불가
3. 혼인 합가 특례 기간 연장
- 기존: 5년 이내 주택 처분 시 비과세
- 개정 후: 10년 이내로 연장
- 의의: 신혼부부가 주택 처분을 더 유연하게 계획할 수 있게 됨
상세 설명
2025년 변경되는 부동산 세법 : 실수요자에게 영향 미치는 주요 내용
2025년을 맞아 부동산 세법이 개정되면서 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 요건과 특례에 여러 변화가 생겼습니다. 특히 실제로 주택을 사고파는 실수요자들에게 직접적인 영향을 줄 수 있는 내용들이므로, 달라진 규정을 정확히 파악하는 것은 절세에 매우 도움이 됩니다. 변경된 규정을 미리 숙지하여 세제 혜택을 놓치지 않도록 대비하시기 바랍니다.
1. 매매계약 후 잔금 이전에 주택 용도를 변경하는 경우의 비과세 기준 변경
주택을 매매하면서 잔금 지급 전에 해당 주택의 용도를 변경하는 사례와 관련하여, 양도소득세 비과세 판단 기준 시점이 개정되었습니다.
과거에는 매매계약을 체결할 당시 주택이었다면 이후 잔금 시점에 상가 등 다른 용도로 바뀌어도 1세대 1주택 비과세 혜택을 인정해 주었지만, 2022년 10월 국세청의 유권해석 변경으로 양도세 비과세 여부 판단 시점이 “잔금일”로 바뀌는 바람에 논란이 있었습니다.
이로 인해 매매계약 후 잔금 전에 집을 상가 등으로 용도변경하면 잔금 시점에 더 이상 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없게 된 것입니다.
그러나 이러한 해석 변경으로 단독·다가구주택 거래가 극도로 위축되고 거래상의 어려움이 발생하자, 정부는 2025년 세법 개정을 통해 이 기준을 다시 원래대로 되돌렸습니다. 2025년 2월 28일부터는 매매 계약 당시 주택으로서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우, 잔금 시에 용도가 상가 등으로 변경되었더라도 양도소득세 비과세를 인정하기로 했습니다.
즉, 비과세 여부 판단 기준 시점을 다시 “매매계약일”로 적용하는 것입니다. 단, 주택을 아예 멸실(철거)하여 토지만 남긴 채 양도하는 경우에는 예외적으로 비과세를 인정하지 않습니다. 건물이 사라지고 토지로만 양도되는 경우 이는 주택이 아닌 토지 양도로 보기 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
예시 >>
예를 들어 A씨가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 서울의 단독주택을 매매한다고 가정해봅시다. 매수인 측 요청으로 잔금 전에 주택의 용도를 근린생활시설(상가)로 변경해 주기로 했습니다.
* 개정 전(잔금일 기준 해석 적용 기간) : A씨는 잔금일까지 집이 상가로 바뀌면 해당 부동산이 잔금 시점에 주택이 아니므로 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 없었습니다. 때문에 A씨는 양도세 부담을 우려하여 용도변경을 쉽게 허락할 수 없었고, 매수인도 대출 한도가 줄어드는 등 애로가 생겨 거래가 어려웠습니다.
* 개정 후(계약일 기준 적용) : 2025년 2월 말 이후 계약에 해당한다면, 매매계약 시점에 주택이었던 사실과 A씨가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 사실을 기준으로 양도세를 판단합니다. 따라서 비록 잔금 전에 용도가 상가로 변경되었더라도 A씨는 여전히 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 매수인도 상가로 용도변경 후 상가담보대출을 받아 잔금을 낼 수 있게 되어 (주택담보대출 대비 완화된 규제), 매도·매수인 모두에게 유리한 결과를 가져옵니다.
주의사항 >>
* 적용 시점 : 이 개정 규정은 2025년 2월 28일 이후 체결된 매매계약분부터 적용됩니다. 따라서 그 이전에 계약된 건은 잔금일 기준 해석이 적용되므로 주의해야 합니다. 2025년 2월 27일 이전에 계약하고 잔금 이전에 용도변경을 했다면 여전히 비과세를 받을 수 없으니, 계약 시점을 기준으로 개정 규정 적용 여부를 판단해야 합니다.
* 용도변경 vs. 멸실 : 용도만 변경하여 건물이 존재하는 경우에 한해 비과세가 인정됩니다. 건물을 멸실(철거)하여 토지만 남긴 경우에는 *주택 양도가 아닌 토지 양도*로 간주되어 비과세 혜택이 예외적으로 배제됩니다. 용도변경 과정에서 멸실에 이르지 않도록 유의해야 합니다.
* 기타 조건 : 계약 시점에 비과세 요건(2년 보유 및 필요 시 2년 거주 등)을 충족한 1세대 1주택자여야 함은 기본 전제입니다. 용도변경 특례는 이러한 기본 요건을 만족한 경우에만 의미가 있으므로, 보유기간 요건 등을 사전에 점검해야 합니다.
요약 >>
2025년부터 주택 양도세 비과세 판단 기준 시점이 “잔금일”에서 다시 “매매계약일”로 변경되었습니다. 실수요 1주택자가 매매 중 잔금 전에 주택을 상가 등으로 용도변경하더라도 계약 당시 주택이고 비과세 요건을 충족했다면 양도소득세 비과세를 유지할 수 있습니다.
다만 건물을 아예 철거한 뒤 토지로만 파는 경우는 예외적으로 비과세가 불가하므로 주의해야 합니다. 이 완화 조치로 매도인에게는 세금 혜택이 유지되고, 매수인도 상가로서 자금 조달이 수월해져 침체된 단독주택 거래 활성화에 도움이 될 것으로 기대됩니다.
2. 혼인합가 및 부모 봉양 합가 시 1주택 비과세 특례 요건 강화
한편 2025년 세법 개정 및 유권해석 변경으로, 혼인이나 동거봉양(부모님 부양을 위한 동거) 등의 이유로 두 세대가 합치는 경우 적용되던 1세대 1주택 비과세 특례의 요건이 강화되었습니다.
기존 세법상으로는 결혼하거나 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합친 경우, 일시적으로 1세대가 2주택이 되더라도 합가한 날부터 10년 이내에 주택 한 채를 양도하면 그 양도를 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있었습니다.
이 특례는 신혼부부나 부모 봉양 가정에 세제상 불이익을 완화해 주려는 취지였지만, 최근 과세당국은 해당 특례를 적용받기 위한 전제 조건을 엄격히 해석하고 있습니다.
구체적으로, 합가하는 시점에 양쪽 세대가 각각 1주택만 보유하고 있어야 한다는 요건이 명확히 요구됩니다. 즉, 결혼하는 두 사람이 각자 1채씩 주택을 가지고 있어 합쳐서 2주택이 된 경우에만 이 특례를 인정하겠다는 것입니다.
만약 합가 전 한쪽이 2주택 이상을 보유한 상태였다면, 합가와 무관하게 이미 다주택자였기 때문에 이러한 특례 대상이 될 수 없습니다. 세법 조문도 원래 “1주택을 보유한 자”끼리 혼인 또는 동거합가하는 경우를 상정하고 있었는데, 그동안 실무 해석이 모호했던 부분을 2024년경부터 명확히 한 것으로 볼 수 있습니다.
또한 일반적인 일시적 2주택 특례 등이 양도일 현재 주택 수를 기준으로 판단하는 것과 달리, 혼인·동거봉양 합가 특례만은 합가한 날 현재 요건 충족 여부를 따진다는 점도 강조되었습니다. 합가 시점에 요건을 갖추지 못했다면 이후에 요건을 갖추더라도 이 특례를 소급 적용받을 수 없으므로 주의가 필요합니다.
예시 >>
* 혼인 합가 사례 : B씨와 C씨는 각각 1주택을 보유한 상태에서 2025년에 혼인하여 한 세대를 이루었습니다. 합가로 인해 새 가구는 2주택을 보유하게 되었지만, 결혼 당시 양측 모두 1주택자였으므로 해당 가구는 혼인합가 1세대 1주택 특례 요건을 충족합니다. 따라서 혼인 이후 먼저 파는 주택 1채에 대해서는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
반면 D씨와 E씨의 경우를 보겠습니다. E씨는 1주택자였지만, D씨는 결혼 전에 이미 집을 2채 보유하고 있었습니다. 이 둘이 혼인하여 한 세대가 되면 합친 순간 1세대 3주택자가 되는데, 이는 애초에 양쪽 모두 1주택씩 보유한 경우가 아니므로 비과세 특례를 적용받지 못합니다. 설령 D씨가 결혼 직후 주택 한 채를 처분하여 2주택으로 줄였다고 해도, 합가 시점에 요건을 충족하지 못했기 때문에 특례 대상이 되지 않습니다.
* 동거봉양 합가 사례 : F씨(1주택 보유)가 만 60세 이상의 어머니(G씨, 1주택 보유)를 모시기 위해 2025년에 세대를 합쳤다면, 합가 당시 모자(母子)가 각각 1주택씩 보유한 상황이므로 동거봉양 합가 특례 요건 충족입니다. 이 경우 합가 후 먼저 양도하는 주택 1채는 1세대 1주택으로 간주되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
하지만 F씨의 모친 G씨가 합가 전 이미 주택 2채를 갖고 있었다면, 그 합가는 1주택+1주택 결합이 아니므로 특례 대상이 되지 않습니다 (이미 G씨 측이 다주택 상태). 이처럼 부모 봉양 합가의 경우에도 쌍방이 각각 한 채만 보유한 경우에 한해서만 비과세 특례를 적용합니다.
주의사항 >>
* 합가 시점 기준 요건 확인 : 혼인 신고일이나 주민등록상 합가일 현재 각 세대가 1주택 보유자여야 합니다. 합가 이전에 한쪽이라도 2주택 이상이었다면 처음부터 특례 대상이 아니므로, 특례를 받고 싶다면 합가 전에 불필요한 주택을 처분해 둘 필요가 있습니다.
* 특례 적용 후 잔존주택 처리 : 특례에 따라 먼저 한 채를 비과세로 양도한 후 남은 주택 1채는 그 시점부터 해당 세대의 유일한 1주택이 됩니다. 남은 1주택을 추후 양도할 때는 일반적인 1세대1주택 비과세 요건(보유·거주기간 등)을 충족해야 비과세 가능합니다. 특례 적용으로 2주택 상황이 일시 해소되었다고 해서 남은 주택까지 자동 비과세 되는 것은 아니므로 오해하지 않아야 합니다.
* 다른 비과세 특례와의 관계 : 일시적 2주택 비과세 등 다른 특례와 중복으로 해당될 경우 각각 요건을 따져보아야 합니다. 일반 일시적 2주택 규정은 *양도 시점 기준*으로 판단하므로, 혼인합가/동거봉양합가 특례 요건을 못 갖춘 경우라도 다른 경로의 비과세가 적용될 여지는 없는지 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.
반대로 합가 특례 요건을 충족한 경우에는 10년 이내 먼저 양도하는 주택 한 채만 비과세되고, 그 기간 동안 일시적 2주택자로 간주되므로 해당 주택 외에 추가로 주택을 취득하지 않도록 유념해야 합니다.
요약 >>
혼인이나 부모 봉양으로 인한 세대 합가 시 적용되는 1세대 1주택 비과세 특례의 대상 조건이 더욱 명확해졌습니다. 이제 합가 시점에 쌍방 모두 1주택자인 경우에만 특례를 받을 수 있습니다. 한쪽이라도 2주택 이상 보유 중이었다면 합가로 인한 *불가피한* 2주택 상황으로 보지 않아 비과세 혜택을 제한합니다.
특례를 적용받으려면 결혼이나 합가 전에 가구별 주택 수를 1채씩으로 정리해 두는 것이 중요합니다. 이 요건 강화로 특례 적용 대상은 보다 실수요 위주로 한정되며, 다주택자의 혜택 악용 소지를 줄이려는 취지로 해석됩니다.
3. 혼인합가 1주택 비과세 특례 적용 기간의 연장 (5년 → 10년)
앞서 언급한 혼인합가에 따른 1세대 1주택 비과세 특례와 관련하여, 혜택 적용 가능 기간이 대폭 연장되었습니다. 기존 세법에서는 신혼부부가 결혼으로 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 주택을 팔면 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있었으나, 2024년 말 세법 개정을 통해 이 기간이 10년으로 늘어났습니다.
이는 혼인 장려 정책의 일환으로, 결혼으로 인한 주택 문제로 세 부담을 지지 않도록 배려한 조치입니다. 이제는 부부가 결혼 후 최대 10년 내에 주택 한 채를 처분해도 동일한 비과세 혜택을 누릴 수 있게 되었습니다.
혼인합가 특례기간이 5년에서 10년으로 연장됨에 따라, 신혼부부는 주택을 처분하는 데 있어 더 많은 시간적 여유를 갖게 되었습니다. 예를 들어 과거에는 결혼 후 5년 이내에 한 채를 매각해야만 비과세 특례를 받을 수 있었으므로, 부득이 시장 상황이 좋지 않아도 시한 내 급매를 해야 하는 부담이 있었습니다.
하지만 이제는 10년이라는 충분한 기간이 주어지므로, 주택 시장 상황을 보아가며 여유 있게 처분을 결정할 수 있습니다. 이는 특히 혼인 후 주택을 추가로 취득하지 않고 각각 기존 주택을 보유한 채로 생활하다가 적절한 시점에 한 채를 팔고 한 채만 남겨 실거주하려는 실수요 부부에게 유리한 변화입니다.
단, 부모 봉양을 위한 합가 특례의 경우는 원래부터 10년의 기간을 부여하고 있었으므로 이번 개정의 직접적인 변경사항은 *혼인합가 특례에 국한*됩니다.
예시 >>
* 기간 연장에 따른 혜택 사례 : H씨와 I씨 부부는 각각 주택을 소유한 상태에서 2025년에 결혼하여 1세대 2주택이 되었습니다. 개정 전 규정대로라면 5년 이내인 2030년까지는 한 채를 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있어, 혹시 부동산 경기가 침체되면 손해를 감수하고서라도 팔아야 하는 압박이 있었습니다.
그러나 개정 후 10년으로 기간이 늘어나면서 2035년까지 여유를 갖게 되었고, 이 부부는 부동산 시황을 지켜보다가 향후 적절한 시기에 한 채를 매각하여 비과세 혜택을 누릴 계획을 세울 수 있게 되었습니다.
* 기간 초과 시 영향 : 반면 J씨 부부는 2018년에 결혼하며 각각 1주택을 보유한 1세대 2주택이 되었지만, 5년 이내 팔지 못해 2023년에 이르러서야 한 채를 양도했습니다.
이 경우 구법에 따라 비과세 특례를 놓쳤는데, *만약 같은 상황이 2025년 이후에 발생했다면* 10년 이내(즉 2028년까지) 여유가 있었을 것이므로 비과세 혜택을 유지할 수 있었을 것입니다.
이처럼 기간 연장의 혜택은 5년을 넘겨 주택을 처분해야 할 수도 있는 부부들에게 커다란 세금 절감 효과를 줍니다.
주의사항 >>
* 적용 대상 : 혼인합가에 따른 1세대 2주택 특례에만 기간 10년이 적용됩니다. 부모님 봉양을 위한 동거봉양 합가는 이미 10년 기한이 있었으며, 일시적 2주택 등 다른 특례들은 각각 별도의 기간 요건을 따릅니다. 자신이 적용받는 특례 유형을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.
* 시행 시기 : 이 기간 연장 규정은 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 적용되므로, 이미 과거에 5년을 넘겨 처분한 경우 소급적용은 되지 않습니다. 2025년 이전에 혼인했고 아직 주택을 처분하지 않은 경우, *2024년 11월 12일을 기준으로 남은 기간이 10년으로 확장*되었다고 이해하면 됩니다. 예컨대 2020년 혼인 시 2025년까지였던 처분기한이 2030년까지로 늘어난 셈입니다.
* 기간 계산 및 계획 : 10년이라는 충분한 시간이 주어졌지만 반드시 한정된 기간 내에 처분해야 비과세인 것은 변함없습니다. 혼인합가 특례를 적용받은 상태에서 10년을 넘기도록 두 주택을 모두 보유하면, 그 이후에는 일반적인 다주택으로 간주되어 양도세 비과세 혜택이 사라집니다.
따라서 연장된 기간을 안심만 할 것이 아니라, 10년 내에 어느 주택을 언제 팔지 장기 계획을 세워 두는 것이 바람직합니다. 또한 10년 내에 주택을 처분할 때에도 처분하는 주택이 기본적인 1세대1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주요건 등)을 충족하고 있어야 함을 잊지 말아야 합니다.
요약 >>
혼인으로 1세대 2주택이 된 경우의 비과세 특례 인정 기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 연장되었습니다. 이제 신혼부부는 결혼 후 10년 이내에 한 주택을 처분하면 1세대1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어, 주택 처분 시점을 유연하게 결정할 수 있게 되었습니다. 이는 급작스런 주택 처분으로 인한 불이익을 줄이고, 혼인에 따른 주거 안정에 기여하는 긍정적인 변화로 평가됩니다.
다만 10년을 초과하면 특례가 소멸되므로, 부부는 연장된 기간 내에 주택 정리를 마쳐야 합니다. 기간 연장으로 실수요 부부들은 한결 여유롭게 주택 전략을 세울 수 있게 되었으며, 시장 상황에 맞춰 매도 타이밍을 선택함으로써 절세 혜택을 극대화할 수 있을 것으로 기대됩니다.
마무리
2025년에 시행되는 부동산 세법 개정 사항을 살펴보면, 실수요 1주택자들의 거래와 생활 상황을 적극 반영하여 세제상의 혜택과 요건을 조정한 것을 알 수 있습니다. 매매 진행 중 용도변경에 따른 양도세 비과세 기준 완화는 침체된 단독주택 거래에 숨통을 틔워주었고, 혼인·동거봉양 합가 특례의 경우 혜택 기간을 늘리는 한편 요건을 명확히 함으로써 실수요자 지원과 형평성을 모두 고려했습니다.
이러한 변화로 실제 주거 목적의 거래에 세 부담이 완화되고 불필요한 제약이 줄어들 것으로 보입니다. 다만 개정된 규정은 세부 조건과 적용 시기에 차이가 있으므로, 반드시 정확한 요건 충족 여부와 기한을 확인해야 합니다.
필요한 경우 세무 전문가와 상담하여 자신이 해당되는 혜택을 최대한 활용하고, 달라진 규정에 맞게 자산 포트폴리오를 조정하시기 바랍니다. 새로 바뀐 세법을 잘 이해하고 대비한다면 1주택 실수요자로서 불필요한 세금을 피하고 재산을 효과적으로 관리하는 데 큰 도움이 될 것입니다.