임차인 필독 : 전세사기 피해예방 안심 전세계약 체크리스트

전세계약 체크 리스트

 

 

임차인 필독 : 전세사기 피해예방 안심 전세계약 체크리스트

안심 전세계약 체크리스트.pdf

0.18MB

 

 

전세, 대체 뭘까요? 월세랑은 뭐가 다르죠?

 

전세는 집주인에게 보증금이라는 목돈을 맡기고 그 집에 사는 계약 방식이에요. 계약 기간이 끝나면 맡긴 보증금을 고스란히 돌려받죠. 월세와 비교하면 매달 내는 임대료가 없다는 점이 가장 큰 특징이에요. 집주인은 이 보증금에서 생기는 수익을 월세 대신 얻는다고 생각하면 돼요.

 

월세는 매달 일정한 금액을 집주인에게 내는 방식이에요. 전세는 보증금에서 발생하는 수익을 임대료로 삼는 형태라,임차인은 따로 월세를 내지 않아도 된답니다. 전세는 집과 보증금을 잠시 맞바꾸는 채권채무관계라고 이해하면 쉬울 거예요.

 

전세 계약을 할 때는 내가 낸 보증금이 안전하게 보호받는 것이 정말 중요해요. 만약 집주인이 이 보증금을 돌려주지 않는다면, 그게 바로 전세 사기가 될 수 있거든요.

 

구분	전세	월세
보증금	목돈을 맡기고, 계약 종료 시 돌려받음	소액의 보증금과 함께 매달 임대료 지불
월 임대료	없음 (보증금 수익으로 대체)	매달 지불
특징	집과 보증금을 잠시 맞교환하는 방식	보증금은 담보 성격, 임대료는 사용료 성격
사기 위험	보증금 미반환 시 발생 가능	비교적 낮음 (주로 보증금 규모가 작아서)

 

 

전셋집 찾기, 어디서부터 시작해야 할까요?

안전한 전셋집을 찾으려면 가장 먼저전세 시세부터 꼼꼼히 조사해야 해요. 주변 시세보다 전세 보증금이 너무 높다면 '깡통전세'일 위험이 있으니 조심해야 하죠. '국토교통부 실거래가 공개시스템'이나 '안심전세 앱'을 활용하면 주변 시세를 쉽게 확인할 수 있어요.

 

특히 안심전세 앱은 다세대주택이나 연립주택처럼 시세 조사가 어려운 주택의 시세 정보와 위험성 진단까지 해주니 꼭 활용해보세요.

 

시세 조사를 할 때는 매매가와 전세가를 함께 비교해서 깡통전세 위험이 없는지 확인하는 것이 중요해요. 집주인이 터무니없이 높은 전세 보증금을 요구한다면 섣불리 계약하지 않는 게 좋아요.

 

여러 부동산 플랫폼이나 중개사무소를 방문해서 다양한 정보를 비교해보고, 직접 현장도 방문해서 주택 실물과 서류가 일치하는지 확인해야 한답니다. 미등록 건물이거나 신축 건물은 시세 확인이 어렵고 소유권이 불확실할 수 있으니 더욱 주의해야 해요.

 

 

 

 

계약 전, 이 집 정말 안전한가요? 꼭 확인해야 할 것들은?

계약하기 전에는 반드시 그 집의권리관계를 꼼꼼히 확인해야 해요.등기사항증명서를 발급받아서 표제부, 갑구, 을구를 살펴봐야 하죠. 표제부에서는 주택의 기본적인 정보가건축물대장과 일치하는지 확인하고, 갑구에서는 현재 소유자가 누구인지, 그리고 압류, 가압류, 가등기 같은 소유권 제한 사항은 없는지 확인해야 해요.

 

특히 신탁 등기가 되어 있는 건물이라면 더더욱 주의해야 해요. 신탁 등기는 소유권이 신탁 회사에 넘어간 것을 의미하므로, 집주인(위탁자)과 직접 계약하는 것이 아니라 신탁 회사의 동의를 받았는지, 그리고 실제 권한이 있는 사람과 계약하는지 확인해야 해요.

 

을구에서는 근저당권, 전세권 같은 선순위 채권이 있는지 확인해야 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있답니다.

 

 

계약 전체크리스트 :

 

등기사항증명서확인

• 표제부 : 건축물대장과 주소, 면적 등 일치 여부 확인
• 갑구 : 실제 소유자 확인 및 압류, 가압류, 가등기 등 소유권 제한 사항 확인
• 을구 : 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 유무 확인

 

신탁 등기 확인

• 신탁 원부를 통해 신탁사 동의 여부 및 권한 있는 자와 계약하는지 확인
• 필요시 전문가와 상담

 

위반 건축물 여부 확인

• 건축물대장을 통해 '위반건축물' 기재 여부 확인

 

임대인의 세금 체납 여부 확인

• 국세 및 지방세 완납 증명서 확인 요청 (계약 전임대인동의 필요, 1천만 원 이상 계약 시 계약 후 동의 없이 열람 가능)

 

전입 세대 확인

• 전입 세대 확인서를 발급받아 나보다 먼저 전입한 세대가 있는지 확인
• 다가구 주택의 경우 전체 주택의 선순위 보증금액 확인

 

계약할 때, 누구랑 계약해야 안전하죠?

 

계약서를 쓸 때는 공인중개사가 제대로 영업하는 곳인지 확인하는 것이 중요해요. 중개사무소에 공인중개사자격증, 개설등록증, 공제증서, 사업자등록증 등이 잘 비치되어 있는지 확인하고, '브이월드 디지털트윈국토' 같은 곳에서 정상 중개사무소인지 조회해볼 수 있어요. 미등록 중개보조원과 계약했다가 피해를 보는 사례도 많으니 꼭 공인중개사와 직접 계약해야 한답니다.

 

그리고 가장 중요한 것은 임대인 본인과 계약해야 한다는 점이에요. 주민등록증, 여권, 운전면허증 등으로 신분증의 진위를 확인하고, 등기부등본상 소유자와 계약서상 임대인이 동일인인지 꼼꼼히 확인해야 해요.

 

만약 임대인 대신 대리인과 계약해야 한다면, 위임장 원본, 위임인 인감증명서, 위임인 및 대리인의 신분증 등 필요한 서류가 완벽하게 갖춰져 있는지 꼭 확인해야 해요.

 

 

 

내 보증금, 어떻게 지킬 수 있죠? 대항력과 우선변제권이 뭔가요?

전세 보증금을 안전하게 지키려면 '대항력'과 '우선변제권'을 확보하는 것이 필수예요.대항력은 전입신고와 주택의 인도(실제 거주)를 마친 다음날 오전 0시부터 효력이 발생해요. 이렇게 대항력을 갖추면 집주인이 바뀌어도 새로운 소유자에게 내전세 계약내용을 주장할 수 있게 되죠.  

 

여기에 '확정일자'까지 받으면 '우선변제권'이 생겨요.우선변제권은 만약 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리예요.전입신고,주택 인도,확정일자이 세 가지를 꼭 기억하고 잔금을 치른 후 바로 처리해야 해요. 

 

 

임차인보호제도 비교

구분	대항력	우선변제권	최우선변제 (소액임차인 우선변제)
구비 요건	∙ 주택 인도 (입주) ∙ 주민등록 전입신고	∙ 대항력 요건 ∙ 확정일자 부여	∙ 대항력 요건 ∙ 경매 개시 결정 기입등기 전까지 요건 구비
효력 발생 시기	요건 구비 익일 0시부터	부여받은 확정일자에 저당권 설정과 동일한 우선변제력 인정	일정 범위의 보증금 중 일정액을 타 담보권자보다 우선 배당
특징	집주인 변경 시에도 임차권 주장 가능	경매·공매 시 후순위 권리자보다 보증금 우선 변제	순위 관계없이 다른 모든 권리자보다 우선하여 일정액 배당

 

 

또한, 소액임차인이라면 '최우선변제권'을 통해 일정 금액까지는 다른 담보권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있어요. 하지만 이 금액은 지역이나 담보물권 설정일, 담보물권의 경매낙찰가 등에 따라 다르니 계약 전에 꼭 확인해야 한답니다. 보증금 전액을 보호받기 위해서는 전세보증금반환보증보험 가입도 적극적으로 고려해보는 것이 좋아요.

 

 

잔금 치르기 전, 마지막으로 뭘 확인해야 할까요?

 

잔금을 치르기 전에는 최종 점검을 해야 해요. 먼저,등기사항증명서의 갑구를 다시 발급받아서 계약 당시의 소유자와 현재 소유자가 동일한지 확인해야 하죠. 계약 후 잔금 지급일까지 압류나 가압류 같은 새로운 소유권 제한 사항이 생기진 않았는지도 꼭 확인해야 해요. 을구도 다시 확인해서 근저당권 같은 선순위 채권이 새로 설정된 것은 없는지 살펴봐야 합니다.

 

계약서에도배,장판,집수리같은 특약 사항이 있었다면, 잔금을 주기 전에 약속대로 잘 이행되었는지 확인해야 해요. 만약 특약이 지켜지지 않았다면 계약 파기를 주장할 수도 있어요.

 

그리고 임차 주택에 기존 세입자가 있다면 이사가 완료되었는지, 관리비 정산은 다 되었는지도 확인해서 바로 입주할 수 있는 상태인지 점검해야 한답니다. 잔금은 가급적 집주인과 직접 만나서, 계약서에 명시된 집주인 명의의 계좌로 정확한 금액을 이체하는 것이 가장 안전해요.

 

 

계약 후에도 안심은 금물! 거주 중에도 조심해야 할 것들은?

계약이 끝났다고 방심하면 안 돼요. 거주 중에도 임대인의 부당한 요구는 조심해야 해요. 만약 집주인이 주민등록이나 거주지를 잠시 다른 곳으로 옮겨달라고 한다면 절대 들어주면 안 돼요. 이런 요구는임차인의 대항력을 없애서 집을 담보로 대출을 받으려는 수법일 수 있거든요.

 

또한, 실제 거래 금액과 다르게 계약서 금액을 올리거나 내리는 '업/다운 계약서' 작성 요구도 불법이니 거절해야 해요. 이런 행위는 절세가 아닌 불법이며, 계약 당사자 모두 처벌받을 수 있답니다.

 

만약 임대인이 갑자기 사망하거나 소유권이 다른 사람에게 넘어갔다면 어떻게 해야 할까요? 임대인이 사망하면 상속인에게 임대인의 지위가 넘어가요. 상속인이 상속을 포기한다면 '상속재산관리인 제도'를 통해 보증금을 회수할 수 있으니 너무 걱정하지 마세요.   

 

소유권이 변경되었다면 등기부를 다시 확인해서 내 권리에 변동이 없는지 점검하고, 새로운 소유자와 계약 내용을 다시 확인하는 것이 중요해요. 전세보증금반환보증보험에 가입했다면, 계약 연장 시 보험도 갱신해야 한다는 점도 잊지 마세요.

 

계약이 끝났어요! 보증금은 어떻게 돌려받죠?

계약 기간이 끝나면 집주인과 언제, 어떻게 보증금을 돌려받을지 명확하게 협의해야 해요. 가장 중요한 것은 보증금을 돌려받기 전까지 절대로 이사를 가면 안 된다는 점이에요. 이사를 가버리면 '대항력'을 잃게 되어 보증금을 지키기 어려워질 수 있거든요. 보증금이 계좌에 입금된 것을 확인한 후에 퇴거해야 가장 안전하답니다.

 

만약 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 불가피한 상황이라면, '임차권등기명령'을 신청해야 해요. 임차권등기명령은 등기부에 내 임차권을 기록해서 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주는 제도예요. 임차권등기가 완료된 것을 확인하고 퇴거해야 안전하게 보증금을 보호받을 수 있죠.

 

 

만약 전세 사기를 당했다면, 어떻게 해야 할까요?

만약 전세 사기를 당했다는 생각이 든다면, 당황하지 말고 침착하게 대처해야 해요. 우선,임대인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내고, 문자나 통화 녹취 등으로 계약 해지 의사를 확실히 남겨야 해요.임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 '지급명령 신청'이나 '전세보증금반환청구소송'을 제기할 수 있어요. 

 

정부에서도 전세 사기 피해자를 위한 다양한 지원 제도를 운영하고 있어요. 주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 '전세피해지원센터'나 '안심전세포털'을 통해 상담을 받고 지원을 신청할 수 있답니다.

 

이곳에서는 법률 상담, 주거 지원, 금융 지원 등 실질적인 도움을 받을 수 있어요. '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 피해자로 결정되면 경매 지원, 주거 지원, 금융 지원 등 여러 혜택을 받을 수도 있으니 꼭 도움을 요청하세요.

 

 

이런 전세 사기 유형, 조심해야 해요!

 

전세 사기 유형은 정말 다양해서 미리 알아두는 것이 중요해요.

 

권한 없는 자와의 계약 : 집주인 대신 배우자나 대리인과 계약했는데, 대리권 서류가 위조되었거나 없는 경우예요. 반드시 대리인의위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 확인하고 집주인 본인과 직접 통화해서 확인해야 해요.

문서 위조 : 등기사항증명서같은 중요한 서류를 위조해서 근저당권 같은 권리관계를 숨기는 경우예요. 계약할 때뿐만 아니라 잔금 지급 전에도 직접 서류를 발급받아 다시 확인해야 한답니다.

 

무단 퇴거 유도 : 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 상태에서 이사를 먼저 가라고 속여 대항력을 상실하게 만드는 경우예요. 보증금을 돌려받기 전까지는 절대 이사를 가지 말고, 불가피하다면 반드시 '임차권등기명령'을 신청해서 대항력을 유지해야 해요.

 

미등록 중개보조원과의 계약 : 공인중개사가 아닌 중개보조원이공인중개사를 사칭해서 계약금을 개인 계좌로 받아 잠적하는 경우도 있어요. 계약 전에 중개사의 자격증과 개설등록증을 꼭 확인해야 한답니다.

 

이중계약 : 집주인에게는 월세로 계약하고,임차인에게는 전세로 속여 이중계약을 하는 사기도 있어요.임대인과 직접 소통해서 계약 내용을 확인하고,위임장의 범위도 꼼꼼히 확인해야 해요.

 

조세 채권 존재 허위/미고지 : 집주인이 세금을 체납했는데 이 사실을 숨기고 계약해서, 나중에 집이 경매로 넘어가면 체납된 세금이 보증금보다 먼저 변제되는 경우예요. 국세 및 지방세 완납 증명서를 꼭 확인해야 해요.

 

신탁 사기 : 신탁 등기가 되어 있는 건물을 신탁사의 동의 없이 집주인(위탁자)과 계약해서 법적 효력이 없는 무권한 계약이 되는 경우예요. 신탁 원부를 확인하고, 관련 전문가와 상담하는 것이 중요하답니다.

무자본 갭투자 : 집주인이 보증금을 받아서 다른 집을 사는 방식으로 여러 채의 집을 소유하다가 집값이 떨어지면 보증금을 돌려주지 못하는 경우예요. 전세가율을 정확히 확인하고, 재력가임을 과도하게 강조하는 집주인은 조심해야 해요.

 

 

 

전세 사기, 미리 막을 수 있어요! 예방을 위한 핵심 팁!

전세 사기를 예방하는 가장 좋은 방법은 꼼꼼하게 확인하고 의심하는 자세를 갖는 거예요. 전문가의 도움을 받는 것도 아주 중요하고요. 지금까지 알아본 내용을 바탕으로 전세 사기 예방을 위한 핵심 팁을 다시 한번 살펴볼까요?

 

시세는 내가 직접 조사해요 : '안심전세 앱'이나 '국토교통부 실거래가 공개시스템'을 활용해서 주변전세 시세와 매매 시세를 꼼꼼히 비교해요. 시세보다 전세 보증금이 너무 높다면 '깡통전세' 위험이 크니 피하는 것이 좋아요.

 

계약 전 서류는 직접 발급받아 확인해요 : 등기사항증명서,건축물대장, 전입세대확인서, 국세 및 지방세 납세증명서 등 모든 서류는 임대인이나 중개사에게만 의존하지 말고, 내가 직접 발급받아서 원본과 대조하며 확인해야 해요.

 

임대인본인과 계약하고, 신분증 진위도 확인해요 : 대리인과의 계약은 피하고, 불가피하다면 위임장과 인감증명서 등 모든 대리권 서류를 철저히 확인해야 해요. 임대인의 신분증 진위 여부도 '정부24'나 '1382' 전화를 통해 꼭 확인해야 하죠.

 

계약서에 '특약'을 잘 활용해요 : 내 보증금을 보호할 수 있는 유리한 특약을 추가하고,임대인이 특약을 위반하면 계약을 해지할 수 있다는 조항도 넣어두는 것이 좋아요.

 

잔금 지급 전후로 권리관계를 다시 한번 확인해요 : 잔금을 주기 직전에 등기사항증명서를 다시 발급받아서 계약 이후 변동 사항이 없는지 확인하고, 잔금은 반드시 임대인 명의의 계좌로 직접 이체해야 해요.

 

전입신고와 확정일자는 무조건 빨리 받아요 : 잔금을 치르고 입주하는 날 바로 전입신고와 확정일자를 받아야대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어요. 이사하기 전까지는 절대로 대항력을 잃지 않도록 주의해야 합니다.

 

전세보증금반환보증보험 가입을 고려해요 : 보증금을 안전하게 지키는 가장 확실한 방법 중 하나가 바로 전세보증금반환보증보험에 가입하는 거예요. 가입 전에 각 보증기관의 조건을 꼼꼼히 비교해보고, 계약 전에 가입 가능 여부를 확인해야 해요.

 

의심스러운 상황은 전문가에게 물어봐요 : 조금이라도 의심스러운 부분이 있다면 변호사나 전세피해지원센터 등 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 안전해요. 주저하지 말고 도움을 요청하세요!

 

전세 사기는 언제든 우리 주변에서 일어날 수 있어요. 특히 주의하지 않으면 자칫 직접 사기 피해자가 될 수 있어요. 하지만 우리가 조금만 더 주의하고 꼼꼼하게 살핀다면 충분히 막을 수 있답니다. 이 가이드가 여러분의 안전한전세 계약에 큰 도움이 되기를 바랍니다!